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El plan zonal de Mallorca y su impacto en el alquiler vacacional

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Dr. Dominic Porta, abogado alemán en Mallorca y experto en derecho inmobiliario España, explica el impacto del plan de zonificación en alquileres vacacionales Mallorca.

El Plan Zonal de Mallorca es comparable a un plan regional alemán. En el plan de zonificación, además de los requisitos para el uso del suelo y los planes de construcción, también se definen medidas para la regulación del turismo en particular. En este artículo tratamos en particular los artículos 39 a 41 del plan de zonificación de Mallorca, ya que tratan de la regulación de los alquileres vacacionales.
Con el fin de limitar el alquiler turístico vacacional de temporada, el Art. 39 del PIAT establece una limitación temporal para la comercialización de estancias turísticas en unidades residenciales registradas con posterioridad a la entrada en vigor del PIAT. Esta limitación se aplica a las denominadas zonas saturadas. Al presentar la DRIAT (Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística), ahora debe indicarse en cuál de los dos meses de temporada alta (julio, agosto) se va a alquilar la vivienda. Por tanto, queda descartado el alquiler con fines turísticos en ambos meses, es decir, julio y agosto.

El art. 40 del PIAT regula las denominadas condiciones de calidad paisajística, que se aplican a partir de la entrada en vigor del PIAT. Los alojamientos registrados para la comercialización de estancias turísticas deberán, por un lado, garantizar la preservación del paisaje tradicional y, por otro, cumplir numerosas condiciones mínimas de calidad reguladas en el Art. 40 PIAT.

Así, en primer lugar, en las zonas ajardinadas hay que asegurarse de que se utilizan para la plantación plantas autóctonas con bajos requerimientos hídricos. Al mismo tiempo, sin embargo, la plantación no debe contradecir el diseño general del paisaje mediterráneo circundante. Al contrario, debe estar en armonía con él.
Además, el alojamiento debe disponer de un espacio para tender la ropa. Sin embargo, éste no debe ser visible desde el espacio público. No obstante, existe una excepción para los casos en que esto no sea posible. En estos casos, se debe proporcionar una secadora como sustituto.
Los refugios también deben disponer de un almacén de residuos que no sea visible desde el espacio público.
Según el artículo 40 del PIAT, deben evitarse los elementos de la fachada del edificio que no armonicen con el resto del inmueble en el que se ubique el alojamiento. La ley enumera, por ejemplo, superficies, carpinterías, toldos, marquesinas y carteles publicitarios, aunque esta lista ejemplar no es exhaustiva.
Por último, en las zonas rurales, los cerramientos de las viviendas deben cumplir las condiciones de integración paisajística establecidas en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.

n contraste con el artículo 40 del PIAT, el artículo 41 regula las denominadas medidas de calidad ambiental, que también se aplican desde la entrada en vigor del PIAT. Éstas también se aplican a los alojamientos registrados para la comercialización de estancias turísticas.

Las medidas prescritas se dividen a grandes rasgos en medidas para el consumo y la gestión del ciclo del agua (lit. a)), medidas para aumentar la

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Eficiencia energética (lit. b)) y otras medidas (lit. c)).
Las medidas de consumo y gestión del ciclo del agua incluyen un total de cuatro medidas.
En primer lugar, los alojamientos deben estar conectados a la red de alcantarillado de su núcleo o territorio. Si no es así, deben disponer alternativamente de fosas sépticas estancas homologadas según la normativa aplicable. También existe la obligación de instalar sistemas reductores de caudal en duchas y grifos, y de equipar los inodoros con doble descarga. Si el alojamiento dispone de un sistema de riego para las zonas ajardinadas, éstas deben ser ahora de bajo consumo.

El grupo superior de medidas para aumentar la eficiencia energética también consta de cuatro medidas. Según ésta, es especialmente necesario que los alojamientos o edificios tengan ahora una determinada clase energética. Sin embargo, la clase energética que deben presentar depende del año de construcción. Los edificios construidos después de 2006, por ejemplo, deben tener al menos la clase energética B.

Viviendas unifamiliares construidas con anterioridad (es decir, antes del año 2007), como mínimo de clase C.
Además, los alojamientos registrados para la comercialización de estancias turísticas deben disponer de un sistema de calefacción y/o refrigeración con una eficiencia energética mínima de A++.

Otra medida se refiere a la producción de agua caliente. Aquí, los requisitos deben diferenciarse de nuevo en función del tipo de edificio y de cuándo se construyó. Por ejemplo, en el caso de las viviendas unifamiliares aisladas, al menos el 70 % del agua caliente debe proceder de colectores solares u otros sistemas de energía renovable siempre que sea posible. Lo mismo se aplicará a los edificios construidos después de 2006. Para los edificios construidos antes de 2007, el porcentaje de calentamiento del agua mediante las energías renovables mencionadas sólo tiene que ser del 50 %.
Además, ahora es obligatorio que las viviendas unifamiliares dispongan de una estación de carga para coches eléctricos. No obstante, para cumplir esta medida se puede demostrar la existencia de una estación de carga en un radio de 500 metros. El único requisito para esta estación de carga es que sea de acceso público.

Por último, pero no por ello menos importante, en el caso de edificios residenciales en zonas rurales, la parte del terreno que no esté ocupada por el edificio o las demás estructuras construidas debe mantenerse en estado natural o en uso agrícola, ganadero o forestal.

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