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Decreto de urgencia contra el déficit de vivienda y el alquiler vacacional ilegal en Baleares

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La escasez de vivienda y el alquiler vacacional ilegal son uno de los mayores retos a los que se enfrenta Baleares. La elevada escasez de viviendas lleva años provocando la subida de los alquileres. Con respecto a 2022, los alquileres aumentarán un 22%. Parte de este problema se debe también a que hay una gran proporción de viviendas vacacionales que se ofrecen en alquiler vacacional sin la licencia turística necesaria.

Para remediar rápidamente estos problemas, el Consejo de Gobierno de las Islas Baleares publicó el 3 de octubre de 2023 un decreto (Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda) por el que se promulgan medidas urgentes en materia de vivienda. El objetivo fundamental es crear viviendas asequibles para los ciudadanos de las Islas Baleares sin agotar el suelo.

El decreto pretende crear la posibilidad de crear nuevas viviendas, concretamente viviendas de precio limitado (denominadas en el texto original del decreto VPL = Viviendas de precio limitado). Estas viviendas tienen un precio de compra y alquiler limitado, así como una superficie limitada. Entre otras cosas, el decreto permite desviaciones de la ley de construcción aplicable. Esto incluye desviaciones del uso permitido, la densidad residencial, la superficie edificable y la altura máxima. A cambio de esta exención para el propietario, sin embargo, debe limitarse el precio máximo de venta y alquiler del terreno o edificio.

Vistas Para los promotores inmobiliarios y los futuros compradores e inquilinos, vale la pena echar un vistazo más de cerca a algunas de las regulaciones . Tras nuestro análisis del decreto, nos complace presentar aquí algunas de las normativas más importantes y estamos a su disposición para cualquier asesoramiento adicional.
Sólo los pisos con un tamaño máximo de 90 metros cuadrados pueden ser aprobados como pisos de precio limitado. Según el artículo 2 del Decreto 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda, estas viviendas tendrán un precio unitario máximo por metro cuadrado. Sin embargo, el decreto diferencia entre dos tipos de edificios residenciales: el tipo 1, que incluye la normativa para la ampliación o cambio de uso de edificios existentes, y el tipo 2, que incluye la normativa para la construcción de edificios nuevos.

Los VPL pueden tener como máximo una plaza de aparcamiento y un trastero. Con respecto a las plazas de aparcamiento, esto permitió una mayor exención en comparación con la ley anterior. Aquellas viviendas que se acojan a la VPL quedan exentas temporalmente del requisito de reserva de plaza de aparcamiento que normalmente se aplica, de acuerdo con la Ley 12/2017 de Urbanismo de las Islas Baleares. En cuanto a la altura edificable permitida, la Ley 12/2017 de Urbanismo de las Illes Balears se complementa con la Disposición Adicional 21ª, según la cual, en suelo urbano donde se permita el uso de las edificaciones como viviendas plurifamiliares, las alturas estructurales máximas aplicables podrán superar en un 50% la altura media de las edificaciones de la isla o del tramo de calle correspondiente. En zonas con grandes diferencias de altura entre los edificios existentes, se pretende con ello armonizar el desarrollo local, además de un mejor aprovechamiento del suelo.

Además, la calificación como VPL no afecta al derecho de uso y disposición del propietario; los pisos pueden ofrecerse en propiedad, en venta, en alquiler o incluso en alquiler con opción a compra. Hay que tener en cuenta, no obstante, que sólo pueden acceder a los pisos de precio limitado las personas físicas mayores de edad residentes en las Islas Baleares. Los pisos deben ser residencia habitual de los usuarios o beneficiarios y el usuario o beneficiario no debe ser propietario único de otro piso.

Dentro del primer grupo, el de los edificios ya existentes, ahora se permite convertir en pisos los locales de la planta baja que solían utilizarse como tiendas o pubs, pero que ahora ya no tienen demanda para actividades comerciales. Además, también se permite la reconversión a uso residencial de los locales de las plantas superiores que solían destinarse a actividades administrativas u oficinas. También se permite aumentar la densidad residencial en edificios de pisos y simplificar la división de casas unifamiliares en edificios de pisos. Incluso en las casas inacabadas, actualmente vacías, se permite ahora la construcción de pisos de precio limitado, aunque sus permisos de construcción ya hayan caducado o ya no puedan concederse. Sólo deben cumplirse las condiciones de dimensiones, higiene e instalaciones establecidas en la normativa de habitabilidad. Ahora también puede obtenerse una cédula de habitabilidad para estos edificios. Las medidas de emergencia también contemplan la posibilidad de construir pisos de precio limitado en edificios catalogados, siempre que la autoridad competente dé su consentimiento.

En cuanto a las instalaciones y zonas turísticas, el decreto contiene modificaciones de la Ley de Turismo de Baleares. Según la nueva versión del artículo 78 de la Ley 8/2012 de Turismo de las Illes Balears, las instalaciones turísticas o el suelo no urbanizable de uso turístico vacante u obsoleto por razones económicas pueden recalificarse en zonas residenciales o de uso residencial con la aprobación de la administración. Sin embargo, el apartado 3 contiene una restricción en el sentido de que al menos el 10 % del edificio se destine a fines distintos del uso residencial. Esto incluye, por ejemplo, el uso como instalación para fines públicos y culturales o para deportes.

Para contrarrestar el alquiler vacacional ilegal, el decreto contiene otra modificación de la Ley 8/2012 de Turismo de Baleares. Según esta, las instalaciones turísticas o los alojamientos de uso turístico pueden cerrarse temporalmente.

Además de esta normativa, se estipula una nueva forma de vivienda, que hace justicia a la convivencia en alojamientos compartidos. Esta forma de vivienda -conocida popularmente como co-living y co-housing- se define ahora legalmente como una unidad de vivienda compuesta por habitaciones de uso privado y zonas comunes compartidas. Los alojamientos de este tipo están permitidos en terrenos con uso residencial permitido, salvo las viviendas unifamiliares.

Se creará un nuevo registro regional para la aplicación de estas medidas y el registro de las viviendas de precio limitado. También hay que señalar que las medidas son temporales. Para la solicitud de inscripción como VPL, el plazo es de dos años a partir de la entrada en vigor del decreto; para la ejecución, el plazo es de tres años a partir del inicio de la construcción. El beneficiario debe presentar una declaración vinculante de cumplimiento de las condiciones de acceso ante la Dirección General de Vivienda y Arquitectura. Los ayuntamientos pueden, en determinadas circunstancias, apartarse de las medidas del decreto en el marco de sus competencias urbanísticas.

Queda por ver si este catálogo de medidas tendrá realmente el efecto deseado. Independientemente de ello, estamos a su disposición para seguir asesorándole, también en lo que respecta al proceso de solicitud y registro de una denominada VPL.

Autor:
Dr. Dominic John Patrick Porta, LL.M.
Abogado (Colegio de Abogados de Düsseldorf n° 52954)
Abogado (ICAIB n° 6645)
dominic.porta@anwaltmallorca.eu
www.anwaltmallorca.eu

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