A la vista de las últimas sentencias de los tribunales españoles (STS 1671/2023, de 29 de noviembre, STS 1643/2023, de 27 de noviembre, STS 105/2024, de 30 de enero, AP Las Palmas 552/2022, de 23 de junio, AP Alicante 301/2021, de 29 de septiembre, AP Asturias 175/2022, de 28 de abril y AP Madrid 249/2022, de 6 de julio) en materia de alquiler vacacional en comunidades de propietarios y edificios de apartamentos, me permito ponerles al día de la situación.
En las sentencias del Tribunal Supremo español se aclara, en primer lugar, que la prohibición del alquiler vacacional es admisible si los estatutos de la comunidad de propietarios contienen dicha prohibición. Además, se aclara que el alquiler vacacional es una actividad económica y si los estatutos prohíben actividades económicas sin mencionar directamente el alquiler vacacional, el alquiler vacacional sigue estando cubierto por la prohibición de actividades económicas.
Sin embargo, los tribunales españoles se están abriendo en casi todos los niveles y en casi todas las regiones españolas en las citadas sentencias judiciales a favor del alquiler vacacional y ahora están interpretando el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal de tal manera que la comunidad de propietarios sólo puede regular el alquiler vacacional con una mayoría de 3/5, pero NO puede prohibirlo. Por lo tanto, si no existe una prohibición del alquiler vacacional en los estatutos de la comunidad y no existe un acuerdo unánime de la junta de propietarios, el alquiler vacacional no está efectivamente prohibido por la comunidad de propietarios. Ni siquiera la inscripción de una resolución inválida en el registro de la propiedad hace efectiva la resolución.
Una de las razones es que la decisión de permitir o no el alquiler vacacional la toma la autoridad estatal competente, es decir, el Consell insular (Consell de Mallorca) en Mallorca, y no los copropietarios. La autorización del alquiler vacacional debe ser comunicada a la comunidad de propietarios.
Las comunidades de propietarios también deben tener cuidado en este punto, ya que una prohibición ilegal del alquiler vacacional abre la posibilidad de que el propietario gravado pueda reclamar el lucro cesante.
También estipula que el alquiler vacacional no puede prohibirse sin una razón válida. El alquiler vacacional per se no constituye una molestia y, por lo tanto, no puede prohibirse desde el principio mediante resolución, sino que primero debe haber una razón válida, por ejemplo, un incumplimiento de las normas de la casa.
Por ejemplo, la comunidad de propietarios puede determinar las condiciones de los alquileres vacacionales con una mayoría de 3/5: aumento de los gastos comunitarios hasta un 20% para los inquilinos vacacionales, notificación de las normas de la casa a los huéspedes vacacionales, restricción del uso de la propiedad común por parte de los huéspedes vacacionales, horarios de entrada y salida, comunicación de los datos de los huéspedes vacacionales a la administración de la propiedad, etc.
El propietario también está obligado a transmitir los datos de sus huéspedes a la administración de la propiedad. Por lo tanto, al celebrar el contrato de alquiler, el propietario debe acordarse de obtener el consentimiento para la transmisión de estos datos con este fin. También debe indicar en el contrato de alquiler que los coches de los huéspedes que estén mal aparcados pueden ser retirados por un servicio de grúa privado a su cargo.
Si el propietario o sus huéspedes de vacaciones infringen estas normas, la comunidad de propietarios puede exigir que el propietario cese las actividades de alquiler vacacional y, si es necesario, hacerlas cumplir ante los tribunales.
También hay que mencionar que un propietario que alquila su piso a un huésped de vacaciones NO puede utilizar los bienes comunes durante este tiempo. Por ejemplo, no puede utilizar la piscina o la pista de tenis durante el periodo de alquiler vacacional. Por cierto, esto no sólo se aplica a los alquileres vacacionales, sino también a los de larga duración.
Autor:
Dr. Dominic John Patrick Porta, LL.M.
Abogado (Colegio de Abogados de Düsseldorf n° 52954)
Abogado (ICAIB n° 6645)
dominic.porta@anwaltmallorca.eu
www.anwaltmallorca.eu
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