I. ¿Qué es la venta forzosa y dónde está regulada?
Con la conclusión del procedimiento judicial, queda claro qué parte ha ganado el caso. No obstante, puede ocurrir que la parte perdedora no cumpla la demanda confirmada por el tribunal, por ejemplo el pago de una determinada suma de dinero. No obstante, para dar a la parte ganadora la oportunidad de hacer cumplir la demanda que se le ha concedido, existe el procedimiento de ejecución forzosa. En la ejecución forzosa, los créditos de los particulares se ejecutan con la ayuda de la coacción del Estado. El demandante se denomina entonces acreedor de la ejecución, y la parte contraria, deudor de la ejecución. El procedimiento de subasta forzosa es una forma especial de ejecución. Se refiere siempre a bienes inmuebles que se subastan para poder satisfacer los créditos con el producto de la subasta. Como consecuencia lógica, los procedimientos de subasta forzosa siempre siguen a los procedimientos judiciales. La subasta forzosa de bienes inmuebles está regulada en España en el Art. 655 y ss. Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley 1/2000 de 7 de enero, LEC para abreviar. Esta ley es comparable a la Ley de Enjuiciamiento Civil alemana. Las disposiciones sobre la venta forzosa de bienes muebles (art. 643 y ss. LEC) se aplican en consecuencia a la venta forzosa de bienes inmuebles, salvo que se regule de otro modo, art. 655 párr. 2 LEC.
II. ¿Cómo se inician los procedimientos de venta forzosa en España y qué se examina?
El art. 656 LEC establece que el tribunal de subastas solicita un certificado de titularidad y cargas del objeto subastado, el inmueble, a la oficina competente del registro de la propiedad al iniciar el procedimiento. Este certificado muestra quién es el propietario actual y qué cargas, como una hipoteca o una carga sobre la tierra, están registradas sobre el Terreno . El registrador anota en el registro de la propiedad que el inmueble es objeto de un procedimiento de venta forzosa para que sea visible y reconocible para terceros. Al mismo tiempo, informa a los acreedores inscritos en el registro de la propiedad de la iniciación del procedimiento de ejecución hipotecaria para darles la oportunidad de manifestar si los créditos inscritos en el registro de la propiedad siguen existiendo, art. 657 LEC. Además, puede exigir que el deudor judicial presente el título de propiedad (normalmente la escritura notarial de compraventa), art. 663, apdo. 1 LEC.
III. ¿Qué ocurre si el deudor judicial no es el propietario del bien?
Si de la comprobación de la titularidad resulta que figura inscrita como propietaria del bien una persona distinta del deudor judicial, el tribunal de ejecución revocará el embargo del bien, art. 658 LEC. Por ello, es inmensamente importante realizar el procedimiento de ejecución hipotecaria inmediatamente después del procedimiento judicial, para no dar la oportunidad al deudor judicial de que el bien sea transmitido a una tercera persona, como la esposa, el marido o los hijos.
IV. ¿Qué ocurre cuando el inmueble está ocupado?
Si la vivienda está ocupada, los ocupantes también serán informados del procedimiento de ejecución hipotecaria y requeridos por el juzgado para que aporten la prueba de su derecho de posesión (normalmente el contrato de arrendamiento) en el plazo de diez días, art. 661.1 LEC.
El acreedor judicial tiene la opción de que el tribunal determine antes de la subasta si los ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble o si deben desalojarlo, art. 661.2 LEC. En este último caso, el tribunal fijará un plazo de desalojo de diez días para los ocupantes tras la subasta a petición del acreedor de la ejecución, art. 675.3 LEC.
V. ¿Cuál es el valor de la subasta?
El valor de subasta del inmueble resulta del valor del propio inmueble, del que aún se deducen las cargas y gravámenes inscritos. Si el inmueble está gravado con una hipoteca, el valor del inmueble resulta del valor determinado por las partes en la escritura de hipoteca, Art. 682 Párr. 2 Nº 1 LEC en relación con el Art. 129 Ley Hipotecaria. Art. 129 Ley Hipotecaria. Si de esta tasación resulta que las cargas y gravámenes exceden del valor de la finca, el tribunal suspenderá la ejecución contra la misma, Art. 666 LEC.
VI. ¿Cómo se anuncia la fecha de la subasta?
Según el art. 667.1 en relación con el art. 645 LEC. Art. 645 LEC, la subasta de terrenos y por tanto también de inmuebles se anuncia electrónicamente en el portal de la administración judicial (Boletín Oficial del Estado), el llamado "Boletín Oficial Estado".
No se notifica por separado a las partes del procedimiento. Sin embargo, si se trata de la subasta de bienes inmuebles hipotecados, la fecha de la subasta debe anunciarse al menos 20 días antes de la subasta, art. 691 LEC. Se notificará al ejecutado el lugar, fecha y hora de la subasta. En cuanto al contenido, el anuncio debe contener toda la información necesaria para el buen fin de la subasta, Art. 668, 646 LEC. En particular, deben señalarse las consecuencias jurídicas de la puja y de la licitación en la subasta, incluido el hecho de que el licitador se convierte en sucesor legal directo de las cargas con la aceptación de la puja, art. 668.2 LEC.
VII. ¿Cómo puedo participar en la subasta?
Para poder participar como licitador en una subasta, se debe depositar previamente en la caja del juzgado el 5% del valor de la subasta. Esto puede hacerse en efectivo o mediante aval bancario, art. 669 párr. 1, 647 párr. 1 nº 3 LEC. Además, hay que ir suficientemente identificado y declarar que se conocen las condiciones de la subasta, art. 655 ap. 1, 647 ap. 1 núm. 2 LEC. Si se cumplen estos requisitos, también se puede pujar en sobre cerrado antes de la fecha de la subasta propiamente dicha, es decir, a partir del anuncio de la subasta, art. 655 ap. 1, 648 LEC. El sobre se abre entonces por el secretario en la subasta y se valora como una puja normal. Dado que el procedimiento de subasta obligatoria se realiza ahora electrónicamente, las disposiciones sobre el procedimiento electrónico se aplican en consecuencia.
VIII. ¿Cómo obtengo el premio?
La forma exacta en que se acepta una puja varía. Dependiendo del importe de la puja más alta, la puja se acepta de una forma diferente.
Si la puja más alta es de al menos el 70% del valor de subasta determinado del bien, se adjudica el bien al mejor postor por orden judicial el mismo día o al día siguiente, art. 670 párr. 1 LEC. En un plazo de 40 días, el adjudicatario del bien deberá abonar la diferencia entre su oferta y el dinero ya depositado en la tesorería del juzgado. Si el propio acreedor judicial compra el bien por un precio que sea al menos el 70% del valor de subasta determinado del bien, el secretario judicial encargado de la subasta tiene en cuenta el principal, los intereses y las costas y paga el excedente al deudor judicial, art. 670 apdo. 2 LEC. Si sólo se presentan posturas que superen el 70% del valor de remate del bien, pero se va a realizar un pago fraccionado, el acreedor judicial puede exigir que se le adjudique el 70% del valor de remate en un plazo de 20 días, art. 670.3 LEC. En caso contrario, se adjudicará al licitador que presente la mejor garantía.
Si, por el contrario, todas las ofertas presentadas son inferiores al 70% del valor de remate del bien, el ejecutado podrá, en el plazo de diez días, nombrar a un tercero que presente una oferta superior al 70% del valor de remate o, al menos, lo suficientemente alta como para satisfacer íntegramente al acreedor judicial, art. 670 (4) LEC. Transcurrido dicho plazo sin que se produzca actuación alguna, el acreedor judicial podrá, en un nuevo plazo de cinco días, exigir que se le adjudique la finca, siempre que pague o bien el 70% del valor de remate o bien exactamente lo que se le deba, en este último caso la suma no podrá ser inferior al 60% del valor de remate de la finca y deberá ser superior a la oferta más alta. Si el acreedor judicial no hace uso de esta opción, se acepta la oferta más alta presentada, siempre que supere el 50% del valor de subasta determinado o cubra al menos los créditos principales y accesorios, así como los costes de la venta forzosa. Si la oferta más alta no cumple estos criterios, la adjudicación queda a discreción del secretario judicial, que debe realizar una ponderación exhaustiva de los intereses. La decisión del secretario judicial puede recurrirse ante el tribunal que ordenó la venta forzosa.
Si, por el contrario, el secretario judicial se niega a aceptar la puja o si no hay puja, el acreedor judicial puede exigir la aceptación de la propia puja. Si el objeto a subastar no es la vivienda principal del deudor judicial, el acreedor judicial deberá pagar el 50% del valor de la subasta o la cantidad que se le adeude, incluidos intereses y costas. Si se trata de la vivienda principal del deudor judicial, la cantidad será o bien el 70% del valor de remate o bien el 60% si la deuda es inferior al 70% del valor de remate, art. 671 LEC.
IX. ¿Qué ocurre una vez adjudicado el contrato?
Además de propietario, el adjudicatario es también el sucesor legal de todas las cargas y gravámenes del bien subastado, art. 670 (5) LEC. Por ello, es de suma importancia realizar un examen jurídico detallado del inmueble subastado antes de presentar una oferta. El examen jurídico y de derecho urbanístico del inmueble subastado no lo realiza el juzgado.
La resolución final sobre la adjudicación, necesaria, por ejemplo, para cambiar el titular en el registro de la propiedad, sólo se dicta cuando se ha depositado en la caja del juzgado la diferencia entre el dinero depositado y el precio final de la subasta, art. 670 párr. 8, 674 LEC.
Si hay producto de la subasta una vez deducidos todos los gastos y pagados a todos los acreedores, se pagará al deudor judicial, art. 672 (1) LEC. En este momento, el deudor judicial puede rescatar sus bienes, siempre que pague sus deudas al acreedor judicial. Al hacerlo, deberá pagar también los intereses y las costas de la subasta, art. 670 (7) LEC.
