Además de los derechos reales (como la hipoteca), el contrato de arrendamiento también puede inscribirse en el Registro de la Propiedad español como una relación sujeta al Derecho de obligaciones. Esto le da publicidad y el inquilino puede protegerse en caso de que se venda la vivienda arrendada.
¿Por qué es útil el registro?
La Ley de Arrendamientos Urbanos(LAU) distingue entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento comercial. Estas dos formas de arrendamiento también deben distinguirse en lo que respecta a la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
a) Alquiler de viviendas
En el caso de un arrendamiento de vivienda, el contrato de arrendamiento existente entre el arrendatario y el vendedor sigue existiendo con el comprador tras la venta de la vivienda arrendada. El comprador asume los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento, aunque debe respetar ciertas restricciones.
Del art. 14 I LAU se desprende que el comprador sólo está obligado por el contrato de arrendamiento durante los cinco primeros años o durante los siete primeros años si el comprador es una persona jurídica. Vistas Esto se aplica incluso si el comprador se ha asegurado mediante una inscripción en el registro de la propiedad de que el inmueble no está gravado por un contrato de arrendamiento.
En el caso de plazos contractuales más largos, el comprador interviene conforme al art. 14 II LAU durante todo el plazo acordado si no cumple los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria(LH). El art. 14 LH normaliza la protección de la buena fe. El efecto vinculante sobre un arrendamiento de vivienda existente depende de si el comprador pudo ver el contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad. Si el contrato de arrendamiento entre el vendedor y el arrendatario se ha inscrito en el registro de la propiedad, sigue existiendo con el adquirente aunque el contrato sea de mayor duración (más de cinco o siete años). Por lo tanto, la inscripción de un arrendamiento español en el registro de la propiedad tiene una importancia decisiva en este punto.
b) Alquiler de locales comerciales
También en el caso del arrendamiento de un local comercial, el comprador suele aceptar el arrendamiento existente en el momento de la venta, por lo que la inscripción en el registro de la propiedad también puede ser relevante en este caso.
El adquirente no está vinculado por el arrendamiento comercial existente si no tenía conocimiento del mismo y el contrato no estaba inscrito en el registro de la propiedad. Por lo tanto, un arrendatario comercial sólo está totalmente protegido frente a la rescisión de su contrato de arrendamiento comercial por parte del adquirente si éste ha sido inscrito en el registro de la propiedad.
¿Cómo se realiza el registro?
La intervención de un notario es necesaria para la inscripción de un contrato de arrendamiento español en el registro de la propiedad, ya que sólo las escrituras públicas pueden inscribirse en el registro de la propiedad.
Para ello existen dos posibilidades: O bien el contrato de arrendamiento se celebra directamente ante un notario español en escritura pública, o bien se eleva posteriormente a escritura pública un contrato de arrendamiento de derecho privado ya celebrado.
Este artículo ha sido elaborado por Porta & Associates en Palma de Mallorca.
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