La comunidad de copropietarios de un inmueble no es infrecuente. A menudo surge de la compra conjunta de una propiedad por parte de cónyuges o parejas de hecho o de una herencia dentro de las familias. Aunque tal comunidad es una bendición para una persona, también es una maldición para otra: porque los gastos de adquisición y funcionamiento de la propiedad corren a cargo de todos los copropietarios a partes iguales. Pero no todos los copropietarios están dispuestos a aceptar esta obligación. El asesoramiento jurídico es especialmente necesario cuando existe una disputa entre los copropietarios sobre la existencia de la comunidad de copropiedad y la venta de la propiedad.
Pero, ¿cómo se desarrolla realmente un litigio de una comunidad de propietarios? ¿Deben presentarse estos procedimientos contenciosos ante un tribunal español? ¿Puede un copropietario individual conservar la propiedad del inmueble? ¿Y qué costes puedo esperar como copropietario en un litigio?
El siguiente artículo ofrece una breve panorámica de estas cuestiones, pero no pretende ser exhaustivo.
¿Dónde se regula cómo se disuelve una comunidad de propietarios?
El litigio entre copropietarios de un inmueble se regula en el Art. 392 y siguientes del Código Civil, Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil (Código Civil español). El artículo 400 del Código Civil otorga a cada copropietario el derecho a disolver una comunidad de copropietarios. Según el artículo 404 del Código Civil, la disolución se lleva a cabo mediante la venta de la propiedad y el reparto de los beneficios entre los copropietarios.
¿Cuál es el procedimiento concreto para un litigio entre comunidades de propietarios?
La disolución de una comunidad de copropietarios puede tener lugar tanto judicial como extrajudicialmente. Si los copropietarios se ponen de acuerdo extrajudicialmente, la propiedad puede disolverse a cambio de un pago al copropietario saliente basado en el valor de la propiedad. La propiedad sigue siendo de los demás copropietarios.
Sin embargo, si los copropietarios no pueden llegar a un acuerdo extrajudicial sobre la disolución de la comunidad, la persona que solicita la disolución puede presentar una demanda de partición ante el tribunal competente. Si ésta prospera, el tribunal dicta una sentencia, con la que puede solicitarse y llevarse a cabo la subasta forzosa de la propiedad. Mediante la posterior subasta de partición, la propiedad se vende y el producto se divide entre los copropietarios.
Solicito la división de la comunidad de propietarios. ¿Puedo interponer yo mismo la demanda de división? En caso afirmativo, ¿qué tribunal sería competente?
No, existe una obligación de facto de estar representado por un abogado en cualquier procedimiento judicial con una cuantía en litigio superior a 2.000,00 EUR. En el caso de una acción de partición, el valor de la propiedad es la cantidad relevante en litigio, que regularmente debe superar el límite de 2.000,00 EUR. El tribunal en cuya circunscripción se encuentra el bien es competente a nivel local.
A diferencia del Derecho alemán, también hay que tener en cuenta que para la representación ante el tribunal es necesario un representante judicial, el llamado "procurador". El procurador es un abogado cuya tarea se limita a la tramitación del proceso. A su vez, el abogado consultado y autorizado por el cliente se encarga exclusivamente de asesorarle, redactar el escrito de demanda y presentar el escrito de alegaciones. En consecuencia, dos abogados actúan para un solo copropietario.
El tribunal ha dictado sentencia, que me ha sido notificada. ¿Significa esto que el procedimiento ha terminado?
Aunque el procedimiento haya concluido formalmente, la sentencia, que también es un "título", puede utilizarse para la ejecución. Se trata de un procedimiento independiente que sigue al procedimiento judicial y que prácticamente ejecuta la sentencia (tenor). En la legislación española, cabe señalar que el copropietario saliente ya puede perseguir la venta forzosa de la propiedad con la sentencia (título) sin más pasos intermedios.
¿Cómo se puede perseguir específicamente la subasta forzosa de la propiedad?
La venta forzosa de bienes inmuebles está regulada en España en el Art. 655 y ss. Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley 1/2000 de 7 de enero, en abreviatura LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil española). El tribunal de ejecución se encarga de la subasta del inmueble. Según el art. 667.1 en relación con. Art. 645 LEC, la subasta de un bien se anuncia y publica electrónicamente en el portal de la administración judicial (Boletín Oficial del Estado), el llamado "Boletín Oficial Estado". El valor de subasta de la finca es el valor de la finca menos las cargas y gravámenes inscritos. Se fija una fecha de subasta, en la que los licitadores interesados pueden participar previo depósito de garantías. El licitador que resulte adjudicatario de la subasta se convierte en el sucesor legal de todos los gravámenes y cargas de la finca subastada y se disuelve la comunidad de propietarios.
¿Qué costes se derivan del procedimiento judicial y de la venta forzosa del inmueble? ¿Y quién tiene que correr con esos gastos?
En el curso de la acción judicial y el posterior procedimiento de subasta forzosa surgen diversas partidas de gastos.
Los costes de un proceso civil español consisten en los honorarios de los abogados designados, los peritos, la indemnización de los testigos y las tasas judiciales. Además, hay otros costes para el abogado del tribunal, el "procurador". Los gastos del procurador dependen de la cuantía del litigio y están regulados en el Arancel de Honorarios de los Procuradores de los Tribunales, Real Decreto 1373/2003, de 7 de noviembre. Los honorarios
Los honorarios del abogado designado pueden negociarse libremente con el cliente, pero suelen basarse en los llamados "Criterios Orientativos Baleares", una especie de baremo de honorarios para abogados.
Además, hay que tener en cuenta que los honorarios mencionados se cobran a cada una de las partes, lo que lleva rápidamente a que una acción de partición de este tipo suponga unos costes elevados.
Los costes totales de un procedimiento judicial para la liquidación de una comunidad de propietarios se muestran a modo de ejemplo utilizando una cantidad ficticia en litigio, que corresponde al valor de la propiedad, de 500.000,00 EUR:
Honorarios de abogados
Según los "Criterios Orientativos Baleares", el abogado minutante puede exigir unos honorarios por importe del 60-100% de las costas, por lo que éstas ascenderían concretamente a 22.680,00 euros hasta 37.800,00 euros.
Honorarios del Procurador
El baremo de honorarios de los procuradores muestra que éstos ascienden a un total de 1.428,00 euros para una cuantía teórica en litigio de 500.000 ,00 euros.
Costes procesales de la venta forzosa
El importe de los honorarios del abogado en el procedimiento de subasta forzosa asciende regularmente al 80% de las costas, por lo que en este caso resultarían unos honorarios de 30.240,00 euros . El procurador también debe ser pagado de nuevo en el procedimiento de subasta forzosa. Sus costas ascienden a 1.428,00 euros por el importe en litigio anteriormente mencionado.
En el procedimiento judicial, la parte cuyas pretensiones han sido desestimadas en su totalidad suele correr con las costas procesales. Además de las costas mencionadas, éstas incluyen las mismas costas para la parte contraria. En el peor de los casos, ascenderían a un total de 78.456,00 euros para la citada cantidad en litigio y dos copropietarios. Además, también se incurre en los costes del procedimiento de subasta forzosa.
En vista de estos costes, debe darse prioridad a la resolución extrajudicial de litigios. Además de habilidades interpersonales y experiencia, esto requiere una buena visión general de los intereses respectivos y conocimientos jurídicos. En consecuencia, también se recomienda el asesoramiento jurídico en esta fase de las negociaciones.
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