Cada año, miles de personas cumplen su sueño de comprar una propiedad en Mallorca. Además de la compra "clásica" de una propiedad privada, cada vez son más los inversores que optan por adquirir una propiedad a través de una empresa española. Sin embargo, en este caso hay que actuar con cautela.
En los años ochenta y noventa, comprar una casa de vacaciones en las Islas Baleares bajo una sociedad limitada se consideraba muy atractivo, normalmente como "Sociedad Limitada" (S.L.), el equivalente a la GmbH alemana. Hasta 2007, las ventajas superaban a los inconvenientes. Especialmente en lo que respecta a los impuestos. Sin embargo, esto cambió cuando se modificaron las leyes.
Aunque se ha facilitado la creación de una sociedad limitada para fomentar la economía en España, desde que se aprobó una sentencia en 2013, solo puede comprar una casa si el alquiler que recibe cubre sus gastos. Además, las sociedades limitadas españolas que alquilan inmuebles reciben el mismo trato fiscal para todos los tipos de alquiler. Esto requiere una contabilidad adecuada con una cuenta de pérdidas y ganancias y balances. Además, deben cumplirse todas las normativas y leyes pertinentes, como las cotizaciones a la Seguridad Social.
Aunque una sociedad extranjera alquile un inmueble en España sin establecer un establecimiento permanente, queda excluido el uso propio del inmueble, que sólo se permite a las personas físicas. Por lo tanto, cualquier uso por parte de accionistas o partes vinculadas debe tratarse como alquiler a precio de mercado.
El cumplimiento de las leyes y reglamentos españoles es obligatorio
Cualquiera que desee comprar una propiedad en Mallorca a través de una empresa española no puede evitar cumplir con las numerosas normativas y procedimientos legales. Especialmente a la hora de constituir y gestionar una empresa. A la hora de constituir una Sociedad Limitada (S.L) o una Sociedad Anónima (S.A.), deben seguirse numerosos pasos, que resultan muy complejos a pesar de los reducidos obstáculos. Entre ellos figuran la comprobación y reserva del nombre de la empresa, la apertura de una cuenta bancaria, la solicitud del número de identificación fiscal (NIE) en la Agencia Tributaria, la redacción de los estatutos y la inscripción en el Registro Mercantil, por citar sólo algunos.
La S.L. también requiere un capital mínimo de 3.000 euros. El capital social de una S.A., como sociedad anónima española, es de al menos 60.101 euros, de los cuales al menos el 25% debe estar desembolsado.
Debido al gran número de requisitos legales y obstáculos asociados con el establecimiento y por lo tanto también la compra de una propiedad en Mallorca por una empresa española, recomendamos trabajar con un abogado con experiencia. Llevamos muchos años trabajando con éxito con el renombrado bufete de abogados PORTA & ASSOCIATES en estas áreas del derecho.
¿Rentable a pesar de los impuestos?
Desde 2013, se aplica lo siguiente a la propiedad directa y completa de inmuebles por parte de la S.L. española: Si el inmueble es utilizado gratuitamente por el accionista en lugar de ser alquilado, esto constituye una distribución oculta de beneficios. Esto debe tributar en Alemania. Este es un problema que siempre surge con este tipo de propiedad-ocupación.
En última instancia, por tanto, se requiere un alquiler que cubra los costes y garantice tanto el Terreno como la financiación. La renta básica de mercado no es suficiente en este caso. A su vez, la renta debe reconocerse como ingreso. Sobre el beneficio calculado hay que pagar unos 25 % de impuestos. Además, los contribuyentes alemanes y los accionistas de una S.L. española también deben tener en cuenta el impuesto sobre el patrimonio de acuerdo con la nueva normativa BFH. Si la compra de un inmueble bajo una sociedad anónima española merece la pena y aporta realmente la rentabilidad esperada es una decisión que debe tomarse caso por caso en términos de tratamiento fiscal. Lo mejor es tomarla con asesoramiento jurídico.
Saskia Porta, abogada colegiada en los Colegios de Abogados de Alemania y España, es una reconocida experta en derecho sucesorio, societario y contractual, con conocimientos especializados de las Islas Baleares. Trabaja junto con el Dr. Dominic Porta, reconocido experto en derecho mercantil internacional y especialista en derecho inmobiliario español, en su bufete de Mallorca. Aquí, los abogados especialistas asesoran a los clientes de NEPTUNUS INTERNATIONAL Real Estate, entre otros, en todos los asuntos legales relacionados con la propiedad inmobiliaria.
Más información en https://www.anwaltmallorca.eu/
