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Situación actual del derecho de la construcción en Mallorca - ¿Dónde puedo construir qué? (Enfoque en la zona rural)

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El sueño de tener una casa propia es una fuente de felicidad para muchos isleños en Mallorca. No sólo la falta de suelo edificable y el aumento de los precios de la vivienda en los centros urbanos, sino también la pandemia actual han provocado un mayor interés por construir en las zonas rurales de la isla. Vistas A primera vista, también parece haber suficiente terreno disponible. Pero las apariencias engañan. Los proyectos de construcción en zonas rurales están sujetos a una estricta normativa, que recientemente se ha endurecido aún más con el Decreto-ley de 25 de mayo de 2020, de medidas urgentes de protección del territorio de las Illes Balears, conocido como "Decreto-ley 9/2020, de 25 de mayo, de medidas urgentes de protección del territorio de las Illes Balears". En el siguiente artículo se describe brevemente dónde y en qué condiciones se puede seguir haciendo realidad el sueño de la vivienda en propiedad en las zonas rurales de la isla:

¿Dónde puedo construir actualmente?

Las zonas edificables de la isla se designan en el plan territorial de Mallorca (PTIM) (http://www.conselldemallorca.info/sit/ptm/). Se distingue básicamente entre suelo urbanizable, denominado "suelo urbano", suelo edificable, denominado "suelo urbanizable" y suelo rústico, denominado "suelo rústico". Este último incluye, en particular, zonas que requieren una protección especial, denominadas "suelo rústico de especial protección".
Con motivo de la promulgación de un nuevo Decreto-ley, de 25 de mayo de 2020, del Gobierno de las Illes Balears, de medidas urgentes de protección del territorio de las Illes Balears, denominado "Decreto-ley 9/2020, de 25 de mayo, de medidas urgentes de protección del territorio de las Illes Balears", se completaron las zonas de conservación de la naturaleza del PTIM, en las que no se puede urbanizar. Y es que la finalidad del Decreto-Ley es establecer medidas de protección y conservación de los espacios ecológicos, paisajísticos y urbanos del territorio de las Illes Balears, con el objetivo de contener la creciente urbanización de las zonas y reforzar la protección del territorio. Para conseguir este propósito, se han establecido nuevas categorías de suelo a proteger y parámetros urbanísticos.

¿Qué normas de construcción deben respetarse cuando se construye una vivienda unifamiliar con fines residenciales en una zona rural?

En particular, se deberán tener en cuenta las nuevas disposiciones del Decreto Ley 9/2020, de 25 de mayo, del Gobierno de las Illes Balears, a la hora de llevar a cabo un proyecto de construcción en el medio rural. Además, también hay que tener en cuenta las disposiciones de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, la llamada "Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears" y la normativa sobre urbanismo de las Illes Balears.

Se debe cumplir la siguiente normativa: "Normes d'ordenació del Pla territorial insular de Mallorca".

Según las disposiciones del nuevo decreto, no se permite la construcción en las siguientes zonas protegidas designadas en el PTIM:

- las áreas naturales de especial interés con un nivel de protección particularmente elevado (AANP),
- las zonas naturales de especial interés (ANEI),
- las zonas rurales de especial interés para el paisaje forestal (ARIP-B),
- las zonas territoriales protegidas (APT),
- las Áreas de Crecimiento Transitorio (AT-C),
- las zonas de prevención de riesgos (SRP-APR).

Además, también deben respetarse las nuevas especificaciones de construcción. La novedad es que el volumen máximo edificable no puede superar los 900m³. La superficie máxima edificable no podrá superar el 1% de la superficie total, siempre que se trate de una zona de interés paisajístico (SPR-ARIP), que al mismo tiempo pertenezca a la zona protegida "Red Natura 2000". Si además se construyen instalaciones auxiliares a la vivienda, que suelen incluir terrazas, cobertizos, garajes o piscinas, no se podrá ocupar más del 1,5% de la superficie total. En otras categorías, se puede construir un 1,5% de la superficie total, incluidas las instalaciones auxiliares mencionadas, no se puede construir más del 2% de la superficie total. En cuanto a la construcción de una piscina, el decreto también establece nuevos requisitos: en el futuro, sólo se podrá construir en una parcela una piscina con una superficie máxima de 35 m² y un volumen máximo de 60 m³.

Además, la construcción de un nuevo edificio debe hacerse con materiales respetuosos con el medio ambiente, debe evitarse la contaminación lumínica y el cerramiento de la propiedad debe hacerse con superficies y materiales tradicionales, típicos de la isla, y plantaciones autóctonas.

¿Necesito un permiso de obras? ¿Y dónde lo solicito?

La erección de un edificio debe solicitarse al municipio responsable antes de la construcción. Sólo con el permiso de obras puede comenzar la construcción. El procedimiento para solicitar un permiso de construcción se divide en una solicitud preliminar de construcción, "projecto basico", la expedición del

La licencia de obras y el proyecto de ejecución. Desde la solicitud preliminar de obra hasta la ejecución del proyecto de ejecución pueden pasar varios meses, por lo que hay que prever tiempo suficiente.

¿Cómo puedo hacer realidad mi proyecto de construcción?

La ejecución del proyecto de construcción puede realizarse de varias formas. El cliente puede ejecutar su proyecto de construcción con la ayuda de un contratista general, un arquitecto o un promotor inmobiliario.

1. construcción con un contratista general
El cliente ya ha comprado el terreno por su cuenta. El contratista general se encarga de la planificación del proyecto de construcción y supervisa toda la obra. En la mayoría de los casos, se basa en el llamado plan general, que se adapta según los deseos del cliente. El contrato entre el cliente y el contratista general contiene una especificación de construcción y rendimiento, que se desarrolla en varias fases. El contratista general las ejecuta a un precio fijo.

2. construir con un arquitecto
También en este modelo el constructor ya ha adquirido el terreno. A diferencia de la construcción con un contratista general, el edificio que se va a construir se planifica totalmente según los deseos del cliente. El arquitecto pone en práctica los deseos del cliente y acompaña la construcción hasta su finalización.

3. construir con un promotor
A diferencia de los otros modelos, el constructor aún no ha adquirido un terreno. El promotor se caracteriza más bien por vender el terreno junto con la propiedad a un comprador. El promotor ya ha trazado un plano aproximado del edificio que se construirá en una parcela concreta, y el comprador sólo puede hacer pequeños cambios según sus deseos. Una vez que los deseos del comprador se han incorporado al proyecto de construcción, se fija el precio de compra entre las partes.

4. procedimiento
La realización del proyecto de construcción va precedida de un análisis de la propiedad y una planificación de las necesidades de espacio. A continuación, el ayuntamiento expide la licencia de obras y, por regla general, se encarga a las empresas constructoras. A continuación, el ayuntamiento acepta el edificio terminado y el constructor o comprador se inscribe en el registro de la propiedad.

Ya he comprado una parcela urbanizada en una zona rural. Puedo modificar la urbanización existente?

En este caso es necesaria una consulta prioritaria. En primer lugar, debe determinarse si el edificio se utilizó anteriormente con fines residenciales. Si esto no puede determinarse a partir del registro de la propiedad, el ayuntamiento responsable debe examinar el edificio. Si el ayuntamiento llega a la conclusión de que el edificio se utilizaba con fines residenciales, la conversión debería ser posible. Sin embargo, si el ayuntamiento llega a una conclusión diferente, la conversión no será posible. La nueva situación jurídica establece que

los edificios que en su día fueron erigidos ilegalmente seguirán considerándose erigidos ilegalmente en el futuro y que este estado de cosas ya no prescribirá.

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