Das ist wichtig beim Immobilienkaufvertrag in Spanien

Generell gilt, dass ein Immobilienkaufvertrag in Spanien keine rechtsverbindliche Form kennt. In Deutschland muss ein Kaufvertrag über eine Immobilie, ein Grundstück oder eine Wohnung vom Notar erstellt und beurkundet werden. Das ist in Spanien nicht der Fall. Daraus resultiert, dass private Immobilienkaufverträge geschlossen werden, damit sich Käufer eine Immobilie zunächst sichern.

Ein sogenannter Vorvertrag über einen Immobilienkauf in Spanien (contrato de arras) ist daher nicht selten, führt aber häufig zu Streitigkeiten, wenn weder Verbindlichkeit noch Pflichten festgehalten werden. Bis zur notariellen Beurkundung, die für den Grundbucheintrag notwendig wird, können beide Vertragspartner von dem Vorvertrag mit einigen Konsequenzen zurücktreten.

Selbst mündlich kann ein Immobilienkaufvertrag in Spanien geschlossen werden. In diesem Beitrag schauen wir uns den Immobilienkaufvertrag in Spanien genauer an.

Was bedeutet privater Immobilienkaufvertrag in Spanien?

Das spanische Recht sieht es nicht vor, dass Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer einen Immobilienkaufvertrag in Spanien schließen, der zuvor notariell beurkundet werden muss. Ein privater Immobilienkaufvertrag in Spanien oder sogar die mündliche Vereinbarung reicht für den „Kauf“ aus. Wirksam wird dieser dadurch, dass beide Parteien mit den Vertragsbedingungen wie Kaufpreis und -gegenstand einverstanden sind. In der Regel folgt eine schriftliche Dokumentation, die rechtsbindend ist und mit einer Anzahlung nach Abschluss einhergeht. Diese beträgt ca. 10 % des Verkaufspreises, die bei Rücktritt aufgrund nicht fristgemäßer Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags und bei Aufnahme von neuen Vertragsbedingungen im „echten“ Immobilienkaufvertrag in Spanien vom Verkäufer einbehalten werden kann.

Weil ein solcher Immobilienkaufvertrag in Spanien nicht selten zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führt, ist es daher wichtig, diese nicht ohne die Unterstützung eines Anwalts zu unterschreiben, zumal selbst der Notar bei der Beurkundung den Immobilienkaufvertrag in Spanien nur einer marginalen Prüfung unterzieht.

Achtung bei deutschen Vertragsparteien: Auch wenn der „Musterkaufvertrag“ einer Immobilie in Spanien rechtskräftig ist, muss das nicht grundsätzlich der Fall sein. Kaufen Sie als deutscher Staatsbürger eine Immobilie von einem ebenfalls deutschen Verkäufer in Deutschland, so kann ein privater Kaufvertrag als nichtig erklärt werden. Dies ist der Fall, wenn das Gericht das deutsche Kaufrecht anwendet, da hier stets die notarielle Form eingehalten werden muss.

Welche Regelungen müssen in einem Vorvertrag des Immobilienkaufs in Spanien getroffen werden?

In einem Vorvertrag zum Immobilienkauf in Spanien sollten einige wichtige Regelungen zwischen Verkäufer und Käufer festgehalten werden. Grundsätzlich gehören hierzu der Gegenstand des Vertrags, also die Immobilie, die Vertragsparteien, der Geldwert, die Bedingungen sowie der genau definierte Zeitpunkt der Übergabe. Gleichzeitig wird die Anzahlung (meist 10 % vom Kaufpreis) erhoben, die üblicherweise direkt an den Verkäufer geleistet wird. Geht diese nicht unmittelbar an diesen, ist das ebenso im Vorvertrag aufzuführen. Die Barzahlung ist hier zu vermeiden.

In jedem Fall sollte ein Musterkaufvertrag für eine Immobilie in Spanien einen Termin zur Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags enthalten. Durch den privaten Immobilienkaufvertrag in Spanien ist, je nachdem wie dieser formuliert ist, der Käufer dazu verpflichtet, den Termin fristgerecht einzuhalten, da bei Nicht-Einhaltung die gesamte Anzahlung verloren gehen kann. Auch eine Vertragsstrafe mit einer Erhöhung der Anzahlung ist möglich. Es gilt daher auf das Rücktrittsrecht sowie auf Definitionen zu achten, die den Verlust der Anzahlung auch bei Fristversäumnis nicht zwangsläufig zur Folge haben.

Der notarielle Immobilienkaufvertrag in Spanien

Ein notarieller Kaufvertrag („escritura pública de compra venta“) ist zwingend für den Eintrag in das spanische Grundbuch („registro de la propriedad“) erforderlich. Der privatschriftliche Kaufvertrag, der sorgsam in Zusammenarbeit mit einem Anwalt festgehalten wurde, dient als Grundlage. Nachdem beide Parteien beim Notar nun den Immobilienkaufvertrag in Spanien notariell beglaubigt lassen haben, erhalten diese mehrere Kopien der Urkunde (copia simple), die den Grundbucheintrag möglich machen.

Unser Tipp: Sollte es bei der notariellen Beurkundung dazu kommen, dass der Verkäufer trotz Einladung den Termin nicht fristgerecht einhält, wohl aber der Käufer, so sollte eine Urkunde vom Notar über die Anwesenheit und Restpreiszahlung gestellt werden.

Warum einen privaten Immobilienkaufvertrag in Spanien vom Anwalt prüfen lassen?

Mit der Rechtsprüfung des Immobilienkaufvertrags in Spanien gehen Sie auf Nummer sicher und vermeiden im Ernstfall Streitigkeiten und Folgekosten. Dabei geht es nicht nur um die Kaufabsicherung, sondern darum in der Ankaufsphase die richtigen Entscheidungen zu treffen. Dieser stellt damit eine beratende Instanz für den Mandanten dar und unterstützt diesen mit weiterführenden Möglichkeiten und Optionen. In jedem Fall gehört die Prüfung des Eigentums auf Grundlage des Auszugs aus dem Grundbuch dazu. Es gilt Fragen zu klären, wie die Eigentümersicherheit, die Lastenfreiheit, Steuererhebungen oder die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen beim Bau. Ebenso sollte in Erfahrung gebracht werden, ob Bauerweiterungen oder Umbauten unter Einbehalt der Rechtsordnung möglich sind und wenn das Ziel mit dem Kauf besteht, ob eine Ferienvermietungsgenehmigung vorliegt. Auch die Wiederverkaufsoptionen sollte der Anwalt ins Auge fassen.

Beim Immobilienkaufvertrag in Spanien unterstützt ein Anwalt den Käufer in der Praxis bei der Überprüfung des privaten Kaufvertrags oder übernimmt die Erstellung, bereitet den notariellen Kaufvertrag vor und wählt einen Notar aus, stellt den fristgerechten Einbehalt des Termins sicher und wickelt alle Prozesse sicher, bis letztlich der Immobilienkauf ins Grundbuch übertragen wurde.

Wir bei Neptunus International Real Estate verfügen über ein umfassendes Netzwerk an Partnern und arbeiten mit professionellen Anwälten und Notaren im Falle eines Immobilienkaufvertrags in Spanien zusammen. Bei uns können Sie sich bei einem Immobilienkauf sicher sein, dass wir in jedem Fall auf hochwertige Unterstützung zurückgreifen und Sie sich von Beginn an sorgenfrei auf Ihrem Traumobjekt entgegensehen können. Bei Fragen oder Anregungen können Sie uns jederzeit kontaktieren.

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