Si está pensando en comprar una propiedad en Mallorca, debe familiarizarse previamente con la situación legal. La "Ley de Arrendamientos urbanos" (LAU) regula los asuntos relacionados con el alquiler en la isla balear. La ley de arrendamientos en Mallorca distingue esencialmente entre el alquiler para vivir y el alquiler para otros fines. El primer caso se refiere al alquiler de una vivienda como residencia permanente, mientras que los arrendamientos de temporada o, por ejemplo, el alquiler de locales comerciales se contabilizan como otros fines. En 2019 se ha producido un importante cambio en la LAU, con una mejora sobre todo en los derechos de los inquilinos. A continuación hemos resumido los puntos más importantes en materia de derecho inmobiliario en Mallorca.
¿Qué significa derecho inmobiliario en Mallorca?
Cualquier persona que quiera alquilar una propiedad en Mallorca debe cumplir con ciertas obligaciones y también se le conceden derechos. La base para ello se encuentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), redactada en 1994 y revisada por última vez en 2019. El artículo 2 define el uso del arrendamiento de vivienda privada.
De acuerdo con esto, se considera que existe un arrendamiento residencial cuando se celebra un contrato para el uso de un edificio habitable como residencia permanente. Todos los demás usos, como el comercial o el alquiler de temporada, entran dentro de "otros fines" según la ley inmobiliaria de Mallorca.
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Los puntos más importantes sobre el derecho inmobiliario en Mallorca
El derecho de arrendamiento en Mallorca es bastante amplio y, por lo tanto, no siempre claro. Por lo tanto, en Neptunus International Real Estate hemos recopilado los puntos más importantes para usted en una lista clara.
Periodo de alquiler
- La duración del contrato de arrendamiento es, en principio, libremente negociable entre las partes.
- El carácter vinculante de los contratos de arrendamiento es de cinco años según la legislación inmobiliaria de Mallorca.
- Los arrendamientos inferiores a cinco años se renuevan automáticamente cada año hasta que se alcanza el plazo mínimo de arrendamiento.
- El arrendador no puede rescindir el contrato unilateralmente dentro de este plazo.
- Según la ley inmobiliaria de Mallorca, el alquiler sólo puede aumentarse en los términos acordados al principio.
- Una vez transcurridos los cinco años, el contrato de arrendamiento se renueva por otro año, a menos que una de las partes lo notifique al menos 30 días antes del vencimiento y transcurridos 6 meses.
El precio del alquiler
- El precio del alquiler puede negociarse libremente entre las partes.
- No hay límite de alquiler o freno de alquiler en la ley inmobiliaria en Mallorca.
- Por lo general, todas las cuotas ya están incluidas en el alquiler.
- Los gastos accesorios como la electricidad o el agua se añaden por separado según la ley de la propiedad en Mallorca.
Aumento de los alquileres
- En el derecho de arrendamiento español, el propietario no tiene posibilidad de subir el alquiler debido, por ejemplo, a una modernización o similar.
- Un aumento del alquiler sólo es admisible con excepciones especiales.
- Se puede acordar en el contrato un ajuste anual del alquiler de acuerdo con la ley inmobiliaria de Mallorca.
- Sin más reglamentos, esto se hace utilizando el índice "Índice de Garantía de competitividad".
Depósito
- Se requiere un depósito para las propiedades de alquiler.
- En este caso, la ley de arrendamiento de Mallorca establece un importe de un mes de alquiler y una garantía de un máximo de dos meses de alquiler.
- En el caso de los contratos de alquiler de duración determinada, la fianza asciende a dos meses de alquiler.
- Además, las partes contratantes pueden acordar otras garantías en el contrato.
- El depósito debe efectuarse en una institución pública.
- La ley inmobiliaria de Mallorca no exige el pago de intereses.
- Si no se ha producido ningún daño, la fianza se devolverá en el plazo de un mes.
Anulación
- De acuerdo con la ley inmobiliaria en Mallorca, la rescisión ordinaria es posible después de un período mínimo de 6 meses para los inquilinos.
- Se aplica un plazo de preaviso de al menos 30 días.
- Precaución: En los contratos de arrendamiento, fíjate en las disposiciones que obligan a pagar una penalización contractual antes de que expire el plazo máximo.
- Si el arrendamiento ha existido durante al menos un año, el arrendador tiene derecho a preavisar con dos meses de antelación de la rescisión ordinaria si notifica al arrendatario sus propias necesidades para sí mismo o para familiares de primer grado.
- Existen derechos extraordinarios de rescisión para los inquilinos en virtud de la legislación inmobiliaria en Mallorca si, por ejemplo, no se realizan las reparaciones y no es posible el uso sin perturbaciones de la vivienda. El arrendador puede, por ejemplo, dar un preaviso extraordinario de rescisión si no se paga el alquiler o la fianza.
Deficiencias
- Los defectos deben comunicarse al propietario sin demora.
- Éstas deben ser retiradas por el propietario.
- La legislación inmobiliaria de Mallorca no contempla el derecho a reducir el alquiler.
- Si el propietario no subsana el defecto, la única opción del inquilino es acudir a los tribunales.
En Neptunus International Real Estate estaremos encantados de ayudarle con todas las preguntas relacionadas con la propiedad inmobiliaria y el derecho inmobiliario en Mallorca. No dude en ponerse en contacto con nosotros en cualquier momento.
