Wer mit einer Immobilie auf Mallorca liebäugelt, sollte sich vorab mit der Gesetzeslage vertraut machen. Die „Ley de Arrendamientos urbanos“ (LAU) regelt auf der Baleareninsel Mietangelegenheiten. Das Mietrecht auf Mallorca unterscheidet dabei im Wesentlichen das Mieten zum Wohnen und das Mieten zu sonstigen Zwecken. Erster Fall bezieht sich dabei auf das Mieten einer Immobilie als ständiger Wohnsitz, während Saisonmietverträge oder zum Beispiel die Vermietung von Geschäftsräumen zu den sonstigen Zwecken gezählt werden. 2019 gab es eine wesentliche Veränderung des LAU, wobei vor allem eine Verbesserung der Mieterrechte erfolgte. Nachfolgend haben wir Ihnen die wichtigsten Punkte zum Immobilienrecht auf Mallorca zusammengefasst.
Was meint das Immobilienrecht auf Mallorca?
Wer auf Mallorca eine Immobilie mieten möchte, muss bestimmte Pflichten einhalten und bekommt ebenso Rechte eingeräumt. Die Grundlage dazu findet sich im spanischen Mietgesetz „Ley de Arrendamientos urbanos“ (LAU), das 1994 verfasst und letztmalig 2019 überarbeitet wurde. Im Artikel 2 wird die Nutzung der privaten Wohnraummiete definiert.
Nach diesem gilt ein Wohnraummietverhältnis, wenn ein Vertrag über die Nutzung eines bewohnbaren Gebäudes als ständiger Wohnsitz geschlossen wird. Alle weiteren Nutzungszwecke wie für gewerbliche Interessen oder ein saisonales Mieten fallen laut dem Immobilienrecht auf Mallorca unter die „sonstigen Zwecke“.
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Die wichtigsten Punkte zum Immobilienrecht auf Mallorca
Das Mietrecht auf Mallorca ist recht umfassend und daher nicht immer übersichtlich. Daher haben wir von Neptunus International Real Estate Ihnen die wichtigsten Punkte in einer übersichtlichen Liste zusammengestellt.
Mietdauer
- Die Dauer des Mietvertrages ist grundsätzlich zwischen den Parteien frei verhandelbar.
- Die Verbindlichkeit von Mietverträgen liegt nach dem Immobilienrecht auf Mallorca bei fünf Jahren.
- Mietverträge unter fünf Jahre verlängern sich jedes Jahr automatisch, bis die Mindestmietdauer erreicht ist.
- Der Vermieter kann den Vertrag innerhalb dieser Zeit nicht einseitig kündigen.
- Die Miete kann laut dem Immobilienrecht auf Mallorca dabei nur zu den anfangs vereinbarten Bedingungen erhöht werden.
- Sind die fünf Jahre um, verlängert sich der Mietvertrag um ein weiteres Jahr, sofern keine der Parteien mindestens 30 Tage vor Ablauf und nach Ablauf von 6 Monaten kündigt.
Der Mietpreis
- Mietpreis kann zwischen den Parteien frei ausgehandelt werden.
- Eine Mietpreisdeckelung oder eine Mietpreisbremse gibt es im Immobilienrecht Mallorca nicht.
- Alle Umlagen sind meist im Mietpreis bereits enthalten.
- Nebenkosten wie Strom oder Wasser kommen laut dem Immobilienrecht auf Mallorca gesondert hinzu.
Mieterhöhungen
- Im spanischen Mietrecht hat der Vermieter keine Möglichkeit, die Miete wegen beispielsweise Modernisierung o. ä. anzuheben.
- Nur unter besonderen Ausnahmen ist eine Mieterhöhung zulässig.
- Im Vertrag kann nach dem Immobilienrecht auf Mallorca eine jährliche Mietzinsanpassung vereinbart werden.
- Ohne weitere Regelungen erfolgt dies anhand des Index „Índice de Garantía de competitividad“.
Kaution
- Eine Kaution für Mietobjekte ist erforderlich.
- Hierbei ist eine Höhe von einer Monatsmiete sowie eine Bürgschaft von maximal zwei Monatsmieten im Mietrecht von Mallorca verankert.
- Bei befristeten Mietverträgen beläuft sich die Kaution auf zwei Monatsmieten.
- Zusätzlich können die Vertragsparteien weitere Sicherheiten im Vertrag vereinbaren.
- Die Kaution muss bei einer öffentlichen Institution hinterlegt werden.
- Eine Verzinsung ist nach dem Immobilienrecht auf Mallorca nicht notwendig.
- Wenn keine Schäden entstanden sind, so wird die Kaution innerhalb von einem Monat zurückgezahlt.
Kündigung
- Eine ordentliche Kündigung ist laut dem Immobilienrecht auf Mallorca nach einer Mindestdauer von 6 Monaten für Mieter möglich.
- Es gilt eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen.
- Vorsicht: Achten Sie bei Mietverträgen auf die Regelungen, dass eine Vertragsstrafe vor Ablauf der Maximaldauer zu entrichten ist.
- Der Vermieter darf, wenn das Mietverhältnis mindestens ein Jahr besteht, eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von zwei Monaten veranlassen, wenn er Eigenbedarf für sich oder Verwandte ersten Grades anmeldet.
- Außerordentliches Kündigungsrecht besteht nach dem Immobilienrecht auf Mallorca für Mieter, wenn zum Beispiel Reparaturen nicht erledigt werden und eine ungestörte Wohnungsnutzung nicht möglich ist. Der Vermieter darf zum Beispiel außerordentlich kündigen, wenn die Miete oder die Kaution nicht gezahlt wird.
Mängel
- Mängel sind dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.
- Diese müssen vom Vermieter beseitigt werden.
- Ein Mietminderungsrecht sieht das Immobilienrecht auf Mallorca nicht vor.
- Sollte der Vermieter den Mangel nicht beseitigen, bleibt dem Mieter nur der Gang vor das Gericht.
Gerne unterstützen wir von Neptunus International Real Estate Sie bei allen Fragen rund um Immobilien sowie dem Immobilienrecht auf Mallorca. Setzen Sie sich jederzeit mit uns in Kontakt.
